تعلم تثمين العقارات

أسس تحديد القيمة Value Principles
من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟
(1) التوقع :- Anticipation
ثمن العقار يتأثر حتما بتوقع الأسعار مستقبلا .
توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-
- الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة ( المناطق لسياحية بالمدن الجديدة مثال ) .
- لعقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة .
- العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس
كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سبه تناقص المعروض من
الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .
توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان
كثيرة و هو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .
و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها
المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة
المستقبلية .
(2) الاتزان : Balance
العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى
سلعة ( كلما زاد لطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج
التى تحدد لسعر تنطبق هنا و هى ( الأرض * العمالة * رأس المال * لإدارة )
الأرض يجب أن تكزن فى أفضل استخدام ( أراضى لمهندسين و هدم لعمارات
القصيرة ) إذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل
العمالة * رأس المال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى
أفضل حالة لها .
(3) التغير : Change
السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و
العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على
خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .
(4) المنافسة Competition
مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و
تختلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض
سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا ازداد الطلب .
قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية
اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخرين
للمنطقة مما يخلق سوق عام ( حي الصاغة مثلاً ) أو قد ينتج عنه قله الربح
إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .
(5) التوافق Conformity
توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى حالة جيدة وسط
منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة
معتنى بها ( مثال فيلا فى بولاق أو فيلا فى الزمالك ) فيلا ضخمة فى
أبوتلات أو نفس الفيلا فى مارينا . ( توب المنطقة ) .
(6) المساهمة : Contribution
أى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن
العقار ( مساهمة لإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة و إنما مقدار تأثيرها
على السعر ) .
مثــــــــــــــال :-
إضافة حمام ثاني لشاليه الساحل الشمالي ثمن الحمام حوالي من 3000 إلى 8000
جنية الإضافة قد تكون فى حدود 20000 جنية . مثلاً ديكورات باهظة الثمن قد
لا ترفع ثمن العقار بمقدار تكلفة هذه الديكورات .
(7) العوامل الخارجة : Externalities
لعوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار .
(8) عوامل الإنتاج الأربعة : Factors of Production
نظرية التوزيع هى التى بنيت عليها قيمة السلعة و هى ان قيمة السلعة تنبع من العوامل الأربعة :-
1- الأرض Land
2- العمالة Labor
3- رأس المال Capital
4- الإدارة Management
العائد على العناصر هو :-
1. عائد رأس المال : الفائدة .
2. عائد استعمال العمالة : المرتبات
3. عائد الأرض : الإيجار .
4. عائد الإدارة : الأرباح .
(9) النمو * الاتزان * الانحدار * إعادة التأهيل :-
Growth * Equilibrium * Decline* & Revitalization :
العقارات ستمر بالمراحل التالية :-
1. مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .
2. مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .
3. انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
4. الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ) :
تحدث هذه المرحلة إذا تزايد الطلب فجأة على عقار قديم .
هذه المراحل تنطبق على عقار أو منطقة عقارية بأكملها .
(10) أعلى و أفضل استخدام :-
يعتبر أهم عامل فى تقييم الاراضى هو " معامل أعلى و أفضل استخدام " :
" Highest & best use " و هو الاستخدام القانوني المسموح به الأكثر احتمالاً للحدوث أى الاستخدام الذى سينتج عنه أعلى دخل .
هذا الاستخدام ينشأ من تحليل الموقع و طبيعة المنطقة و نوعية البناء المسموح بها على الأرض .
دراسة " أعلى و أفضل استخدام " تتم كجزء من دراسة الجدوى .
و يجب ان تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :-
· هدم العقار و بيع الموقع الخالي.
· هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .
· إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .
الاختبارات الأربعة لتحديد " الاستخدام الأعلى و الأفضل " :-
لتحديد الاستخدام الأعلى و الأفضل يجب ان يتوافر فيه الاعتبارات التالية :-
· ممكن فعلياً Physically Possible
· مسموح قانوناً Legally Permitted
· له جدوى اقتصادية Economically Feasible
· يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive
(11) قانون زيادة العائد أو انخفاض العائد :-
ليس كل التحسينات تعطى عائد يفوق تنفيذها .
التحسينات بالبناء عادة تصل إلى مرحلة ان الإضافة قد لا تخلق قيمة تعادل الإضافة و هى حالة قانون انخفاض العائد .
و فى حالة الإضافة التى تخلق عائد يفوقها يقال انه قانون زيادة العائد .
(12) الفرصة البديلة Opportunity Cost
عند تقييم العقارات التجارية يجب دراسة الفرص البديلة للاستخدامات
المختلفة المقيم يجب عليه اختيار بدائل لسعر الخصم Discount rate للوصول
إلى القيمة النهائية لرأس مال التدفقات النقدية .
(13) مبدأ التعويض Substitution
و يستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة بالعقارات الأخرى و حذف و إضافة فارق قيمة الأجزاء الغير متماثلة .
(14) العرض و الطلب Supply & Demand
أشهر مبدأ اقتصادي لتحديد سعر سلعة و يقوم على ارتفاع السعر بنقص العرض و
ازدياد الطلب و العكس صحيح و ان السعر الفعلي للسلعة مبنى على اتزان
العاملين .
تصريف من بحث الأستاذ الدكتور / احمد رجائي أنيس
أستاذ المنشآت الخرسانية بكلية الهندسة جامعة القاهرة و مدير مركز التقييم العقارى و تكنولوجيا البناء

روووووووووووووعه ,,, يصفق

جزاك الله كل خير

شكرا ياجوست على المرور الكريم